Participación online y semipresencial, modificación de quórums y medidas públicas para solventar los gastos de los conjuntos habitacionales más vulnerables. Urbanismo Social lleva las necesidades de las comunidades con las que trabajamos a lo largo de Chile a la Comisión de Vivienda, Desarrollo Urbano y Bienes Nacionales de la Cámara de Diputadas y Diputados.
Las tres propuestas fueron presentadas por nuestro director regional del Maule, Rodrigo Hernández, el miércoles 29 de abril en la sesión parlamentaria a cargo de revisar los ajustes de la nueva ley de Copropiedad Inmobiliaria que se discute en el Congreso. Iniciativas que nacen tras 12 años de experiencia de Urbanismo Social en proyectos de vivienda, barrio y ciudad a partir de las necesidades que hoy en día afectan directamente a las comunidades con las que trabajamos a lo largo de Chile.
Esta no es la primera vez que como fundación llevamos las voces de los barrios al Congreso en materia de copropiedad e integración social. Recordemos que en enero de 2019, fuimos invitamos a la Comisión de Vivienda del Senado, en la que mencionamos cómo algunos comités con los que trabajamos habían adoptado la técnica de proponer convenios de pago con deudores de gastos comunes, antes que aplicar directamente las sanciones de copropiedad. Hoy en el proyecto de Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se agrega como una función expresa del administrador esta posibilidad.
“Desde Urbanismo Social sabemos que en materia de copropiedad, las comunidades siguen teniendo necesidades de administración que se complejizan aún más por la demora en la tramitación de la Nueva Ley y la conservación hasta el momento de la vigencia de la ley actual, que no contempla medidas especiales para casos de crisis como el que hoy vivimos” destacó Rodrigo Hernández.
Te invitamos a conocer las propuestas que presentamos en la comisión de Vivienda de la Cámara:
Nuevas formas de participación
Uno de los principales problemas de las comunidades es que la actual ley de copropiedad exige, para la realización de asambleas y adopción de decisiones dentro de los condominios, que éstas se lleven a cabo de manera presencial y en el mismo inmueble. Esto no es posible en el escenario actual, donde las reuniones de más de 50 personas, por ejemplo, no están autorizadas ya que significa poner en riesgo la salud de la comunidad. Si aplicamos la ley de copropiedad tal y como está, es prácticamente imposible para las comunidades adoptar acuerdos, renovar comités de administración o establecer modificaciones reglamentarias.
Para esto, proponemos que se consideren dos alternativas extraordinarias:
- Participación virtual en asambleas: Establecer en la ley de manera permanente que los copropietarios puedan participar de las decisiones de asamblea de manera remota a través de un sistema online de comunicación en cualquier plataforma que permita conectar comunicación visual y auditiva, lo que deberá ser facilitado por el comité en caso de ser requerido por los copropietarios afectados por condiciones médicas, de movilidad reducida, o en contexto externo que haga imposible su desplazamiento hacia afuera de su vivienda.
- Mecanismo semipresencial: Entendiendo que el ejercicio del derecho a participación puede terminar favoreciendo sólo a quienes tienen conexión a internet y facilidad para manejar medios virtuales, debiese extenderse la facultad de realizar consultas comunitarias también a temas de asamblea de manera vinculante, agregando a la facultad de delegar poder simple en otro copropietario a realizar consultas directamente a la vivienda del copropietario que no pueda desplazarse, o en caso de estados de excepción constitucional y/o medidas sanitarias que prohíben desplazamiento de ciudadanía, a todos los copropietarios hábiles, valiendo dicha consulta como una asamblea para todo efecto legal.
Quórums y asambleas
- Los quórums en materia de copropiedad históricamente han producido el efecto de desincentivar la participación ciudadana, sobre todo en aquellos casos en que se exige alta asistencia para validar una asamblea (por ejemplo, las de carácter extraordinario, donde se requiere un 80% y luego un 60%, y en ambos tipos de asamblea ordinaria y extraordinaria para condominios sociales, donde a todo efecto se exige un 50%).
- La propuesta de Urbanismo Social es, habiendo acogido la propuesta de participación no presencial, se determine definir los quórums en un único valor que puede oscilar entre un mínimo de 33% a 50% de derechos del condominio presentes. Esto parece estar representado en el proyecto de Nueva Ley de Copropiedad, pero abre otro problema: el proyecto de ley no es claro respecto de la adopción de acuerdos en asambleas. Por una parte se pide por ejemplo para asambleas extraordinarias de mayoría absoluta, una mayoría absoluta de derechos del condominio presentes, y un acuerdo del mismo tenor.
- Recomendamos conservar un mínimo aceptable de representatividad, pero una vez alcanzado para validar la asamblea, se puedan adoptar decisiones por mayoría simple de los participantes.
Medidas públicas para solventar gastos
- Fondo especial del Estado para subsidiar al menos a los condominios de viviendas sociales con especial problema de financiamiento y mantención del condominio para casos extraordinarios, como mantención de bombas de agua o salas de basura, entre otros.
- Analizar el fenómeno de la salud comunitaria más allá de las instituciones sectoriales dedicadas específicamente al tema. Podría analizarse la alternativa de parte del Estado de crear fondos de mejoramientos enfocados exclusivamente a prevención en conjuntos habitacionales, creando una nueva barrera de protección a la ciudadanía ante enfermedades estacionales: un mejoramiento físico pensado en criterios de salud habitacional, como temperatura y humedad en vivienda, por ejemplo.
- Adecuar metodologías de trabajo comunitario en los conjuntos vinculados a la ley de copropiedad inmobiliaria y en particular lo que corresponde a la ejecución de Planes de Asistencia Social, Planes de Habilitación Social y Planes de Integración Social. Creemos que es momento de pensar en inversión pública en otras plataformas de comunicación y participación para el desarrollo de metodologías que permitan construir tejido social en los conjuntos habitacionales.
¿Rebajar los gastos comunes?
Uno de los temas que han concentrado el debate público ha sido la rebaja de los gastos comunes. Desde Urbanismo Social estamos de acuerdo con la rebaja en el pago de gastos comunes, pero debe hacerse presente que independiente de la regulación especial que se pueda hacer en este sentido, el monto de gastos comunes debería siempre responder a un gasto racional de bienes o espacios comunes. Esto significa necesariamente que si baja el uso de un espacio o bien, bajará también el coste de su mantención, conservación o administración (cuenta de luz, agua y otros también están incluidos). La dificultad que presenta la Ley, más allá de la propuesta por contingencia, es que no se establece una propuesta basal para cálculo de monto de gastos comunes, lo que puede dar lugar a situaciones de usura o cálculo poco racional (“al ojo”) del gasto. Ayudaría si existiese un mecanismo primario para aplicar al cálculo, sobre todo en condominios que dependen de una administración radicada en Comité de Administración y que no tienen recursos para contratar una asistencia administrativa profesional.
